di Ugo Perugini e Carlo Radollovich
L’Anaci, Associazione Nazionale degli Amministratori Condominiali e Immobiliari, ha promosso, venerdì e sabato scorsi, presso l’Est End Studio di via Mecenate, la settima edizione del Convegno di studi che rappresenta un evento culturale di aggiornamento ma anche una occasione importante di incontro e scambi di idee e di esperienze tra professionisti di un settore che operano a Milano e nella regione.
L’incontro ha previsto momenti formativi e approfondimenti sulle tematiche più urgenti della professione che è in continua evoluzione anche per le frequenti modifiche normative richieste. L’amministratore di condominio oggi è un professionista sempre più preparato che si avvale della collaborazione di avvocati e commercialisti, presenti numerosi a questo incontro. E che quest’anno, come vedremo, ha avuto anche un contributo internazionale di estremo interesse.
Numerosi sono stati, come ogni anno, gli stand espositivi dei vari operatori del settore. Un work shop che ha visto la presenza di numerose aziende che operano nei diversi settori collegati con l’edilizia, la manutenzione edile,la pulizia, la progettazione, la sicurezza, il riscaldamento, l’assistenza e la consulenza in genere, anche di tipo assicurativo.
Durante la prima sessione di lavori, condotta dall’avv. Eugenio Antonio Correale, sono stati trattati temi relativi alla riforma del condominio, ai suoi regolamenti, ai diversi modi di acquisto della proprietà, alla verifiche fiscali, secondo lo statuto del contribuente e agli aspetti di consulenza tecnica nella revisione delle tabelle millesimali. Relatori di spicco hanno approfondito in modo esaustivo i vari temi.
Introdotta dal dott. Leonardo Caruso, Vice Presidente Vicario Nazionale ANACI, è intervenuta, quindi, l’europarlamentare Laura Comi, che ha sottolineato come nel nostro Paese l’amministratore di condominio sia visto come un angelo custode dall’inquilino. La mentalità italiana è diversa da quella dei cittadini di Bruxelles. Per noi la casa è un valore affettivo, un investimento da tramandare ai figli, per i belgi semplicemente un luogo dove vivere e dormire.
La giovane deputata ha poi ricordato le vittime e i danni causati dal terremoto e dai recenti disastri ambientali (alluvioni, valanghe, ecc.) ricordando l’importanza della prevenzione antisismica e la necessità che la burocrazia non rallenti le procedure di intervento, anche considerando le difficili condizioni in cui si trovano, in particolare nell’Italia centrale, le persone che abitano nelle zone esposte al terremoto.
Nella seconda sessione dei lavori, la conduttrice radiofonica di RDS, Petra Loreggian, ha presentato i vari interventi, preceduti da un aggiornamento sui nuovi adempimenti dell’amministratore avvenuti a seguito della recente Legge Finanziaria. Molto interessante il tema trattato in seguito e riguardante l’alternanza scuola lavoro.
Partendo dalle indicazioni della legge sulla “buona scuola”, questa iniziativa ha lo scopo di favorire la conoscenza dei meccanismi lavorativi ai giovani e facilitare loro l’ingresso nel mondo del lavoro. Dopo un primo anno di prova, la crescita dei giovani che negli ultimi anni dei licei e degli istituti tecnici e professionali hanno avuto esperienze di stage lavorativo è aumentata nettamente. Per l’anno prossimo si ipotizza il coinvolgimento di oltre un milione e mezzo di giovani.
Quindi, studi professionali, amministrativi, ecc. potranno richiedere di inserire per determinati periodi questi giovani che possono essere formati, motivati, superando i vecchi schemi della formazione astratta ed ex cathedra, potendo coinvolgerli direttamente nella vita lavorativa, ottenendo dai tutor valutazioni che saranno importanti anche per il giudizio finale del loro curriculum scolastico. Per gli studi e le aziende che li ospitano vi sono da parte dello Stato delle agevolazioni e dei contributi molto interessanti.
Dopo alcuni accenni alle varie sentenze relative alla assemblea condominiale, è stata la volta degli interventi degli ospiti internazionali. Claudine Spetz, membro d’onore del CEPI, ha fornito un quadro generale della situazione formativa in Europa, auspicando interventi di uniformazione necessari e l’esigenza di continui scambi tra i professionisti dei vari Paesi.
Manuel Rizzo, Amministratore CEPI, lavora come agente immobiliare in Lussemburgo e crede nella formazione come metodo per facilitare il rapporto con i clienti che deve nascere all’insegna della massima trasparenza. L’agente immobiliare stila il contratto e successivamente l’amministratore deve poterlo gestire in un rapporto di continuità a tutela del condomino.
Yves Boussard, già presidente del FNAIM, ha espresso le sue critiche per la posizione del governo francese che ha promulgato nuove regole relative al contratto degli amministratori di condominio, senza tenere conto delle indicazioni degli operatori del settore che, grazie alla propria professionalità, conoscono il mercato immobiliare e non possono accettare regole troppo complesse e che alimentano eccessiva burocrazia.
A concludere la giornata, sono intervenuti l’Assessore Maran, che ha ringraziato i presenti, e il Sindaco di Milano, Beppe Sala, il quale ha ricordato che Milano è una città che vuole competere con altre metropoli internazionali e ne ha tutte le possibilità. Secondo il Sindaco, è finita l’era della speculazione.
Una notizia positiva è che la nostra città attrae molti giovani e lo fa perché offre lavoro e strutture di alto livello (università, ospedali, imprenditoria, volontariato, cultura) e in continua crescita. Nel nostro stile milanese, senza urlare, senza dichiarazioni di principio, stiamo continuando a migliorare la qualità della vita della città anche se, naturalmente, vi sono ancora molte cose da fare. Milano, come diceva il grande giornalista Guido Vergani, non è bella ma è un tipo. Un tipo che piace sempre di più, visti anche i risultati come richiamo turistico.
La prima giornata del convegno si è poi chiusa con l’intervento del Presidente Nazionale ANACI, ing. Burrelli, che, dopo un richiamo agli aspetti assicurativi della professione, ha ringraziato i presenti per la fattiva partecipazione all’incontro.
Apre la sessione l’Avv. Correale, ricordando che il sostantivo “brand” mette tra l’altro in luce tutto ciò che risulta positivo nell’ambito di un’azienda e sottolinea contemporaneamente che il “Centro Studi Anaci”, per le sue competenze, può essere senz’altro rappresentato da tale vocabolo.
Dà poi la parola all’Avv. Marina Figini, la quale intrattiene i presenti sul tema “L’invalidità delle delibere assembleari per vizi del procedimento e per sconfinamento dei poteri”. Afferma tra l’altro che il contratto è pienamente valido quando non contiene alcun vizio, mentre si parla di nullità del contratto stesso quando manca l’accordo tra le parti, la causa, l’oggetto e la forma. È ovvio che tale contratto, così formulato, non produca alcun effetto.
A partire dall’anno 2000, l’orientamento della Cassazione si è mosso verso la dichiarazione di nullità quando le delibere non rientrano nelle competenze dell’assemblea.
A proposito di impugnazione, essa può essere effettuata da parte di coloro che abbiano interesse a volerla, davanti ad un tribunale, sempre e comunque entro un termine di 30 giorni. Importante: la mediazione non sospende i termini della impugnazione. I soggetti interessati devono chiedere la sospensione cautelare della delibera dimostrando che, in sua mancanza, si crea un naturale danno.
Per quanto invece concerne le delibere annullabili, si deve procedere con una valutazione caso per caso: si tratta infatti di un atteggiamento di prudenza, esaminando la particolare fattispecie.
La delibera può essere annullabile per difetto di quorum, per difetto di ripartizione di spese o anche per difetto di convocazione. Il caso relativo al conflitto d’interesse, fatto che di per sé si presenta alquanto complicato, sussiste quando c’è divergenza tra specifici interessi istituzionali del condominio. Quando, per contro, le delibere sono da considerarsi nulle? Se appaiono in contrasto con il Codice Civile, se ledono le proprietà esclusive, se ad esempio viene assegnato un posto auto ad un condòmino piuttosto che ad un altro, se contengono addebiti di carattere personale.
È poi la volta dell’Avv. Luca Saccomani, il quale tratta il tema “Il decoro architettonico e l’aspetto architettonico: la giurisprudenza del 2016”. Ricorda che non si deve arrecare danno alle parti comuni. In effetti, il condòmino, oltre al divieto di eseguire opere che arrechino danno alle parti comuni, determinando un pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza, non deve altresì arrecare nocumento al decoro architettonico dell’edificio. Cita però la sentenza della Corte di cassazione civile 17695 del 7.9.2016 ove si afferma tra l’altro che una certa tettoia “non costituisce un manufatto capace di incidere negativamente sull’esercizio del diritto di veduta, non comportando quindi alcun ostacolo alla fruizione di aria e luce nella zona di rispetto”. Insomma, vi sono da osservare principi fondamentali, a cui si ispirano altre sentenze, secondo le quali ci si deve preoccupare anche dell’armonicità degli interventi eseguiti.
Cita altresì la sentenza 23256 del 15.11.2016 relativa alle sopraelevazioni, le quali devono rispettare lo stile del fabbricato e ad esempio sopportare le sollecitazioni di origine sismica. E’ evidente che le sopraelevazioni non devono in nessun caso alterare le linee del progettista. Ci si chiede in ogni caso se l’alterazione sia effettivamente avvenuta e se l’aspetto architettonico venga peggiorato. Il contenzioso non è sempre semplice da risolvere.
L’avv. Saccomani sottolinea l’importanza del regolamento condominiale e cita infine la sentenza 10272 del 10.5.2016, relativa specificatamente al decoro architettonico.
Il Dott. Luigi Donzelli intrattiene i presenti sull’argomento “La contabilità condominiale” affermando simpaticamente che, subito dopo la musica, la ragioneria è sinonimo di vera armonia, anche per la precisione che in questo ambito viene da sempre applicata. Premesso che è di notevole importanza conoscere il piano dei conti di un amministratore, egli ricorda che esistono tre tipi di conti: i patrimoniali, gli economici e i finanziari. E, nello stendere il bilancio, apparirà il conto economico e lo stato patrimoniale. Anche nel rendiconto analitico per i condomini appariranno i conti di tipo economico e patrimoniale.
Illustra poi le caratteristiche della “nota sintetica applicativa”, ossia una spiegazione vera e propria dei numeri che vi appaiono, anche se la quadratura è perfetta. Seguono poi diversi esempi di passi contabili, facilitati da una modalità attraverso il gestionale “Anaci Sfera”. Si tratta di un pratico “sistema” ad hoc che mette in grado l’amministratore di operare con maggiore snellezza.
Il Dott. Giacomo Rota, magistrato, tratta il tema “La giurisprudenza sul condominio, bilancio del 2016”. Segnaliamo solo alcuni casi citati e contemplati, ad esempio, dal Tribunale di Catania riguardanti i condòmini morosi.
È stato poi illustrato il rapporto tra il condòmino moroso e l’amministratore.
Presso il Tribunale di Alessandria si è discusso sul distacco dell’acqua potabile in un edificio per evidente morosità di alcuni condòmini. Si riteneva che non si dovesse penalizzare tutti, compresi coloro che avevano effettuato un regolare pagamento. Ma il giudice autorizzò l’interruzione della fornitura d’acqua perché il rapporto negoziale sussiste solo tra il condominio e il fornitore.
Presso il Tribunale di Milano (ottobre 2016) era in discussione l’approvazione di una delibera con violazione dell’art. 1123 del Codice Civile. Sembrava inizialmente che una speciale impermeabilizzazione alle fondamenta dello stabile non potesse essere eseguita, ma il giudice autorizzò tale operazione.
A Roma (giugno 2016) era in discussione una violazione dell’art. 1129, riguardante tra l’altro la revoca e gli obblighi dell’amministratore. Il Dott. Rota ricorda in proposito che il Tribunale, di norma, non revoca l’amministratore.
Il Dott. Alessandro Colombo, Direttore del Centro Studi Anaci di Como, intrattiene i presenti sul tema “Le procedure di recupero coattivo dei crediti e il condominio”.
Egli traccia un quadro delle aste in cui i beni vengono messi in vendita (in taluni casi si può addirittura raggiungere un dimezzamento del valore iniziale), ricordando che la trasparenza è una delle caratteristiche essenziali, anche per non incorrere in possibili turbative d’asta. Nel sottolineare che questi beni potrebbero essere offerti anche agli stranieri, sottolinea come questo tipo di vendite, in via generale, tende ad essere sempre più veloce.
A conclusione del convegno, Claudio Bianchini, Presidente Regionale Anaci della Lombardia, consegna importanti targhe di riconoscenza ai signori Carlo Guazzoni, Pietro Nembri e Sergio Santini, per l’alta professionalità e per l’attaccamento all’Anaci dimostrato nel corso di numerosi anni, sempre contraddistinti da un indiscusso e lodevole impegno.
