A cura della Redazione –
Lo Studio Safoa fornisce risposte a quesiti su alcuni interessanti problemi condominiali.
Spettabile redazione,
nel mio stabile un condomino ha aperto un B&B. Posso chiedere la cessazione dell’attività?
Il fenomeno del bed and breakfast (dall’inglese “letto” e colazione”), nato nei Paesi anglosassoni e approdato in Italia a metà degli anni ’90, si è rivelata essere una vera formula di successo.
Grazie ai prezzi di gran lunga inferiori rispetto alle più tradizionali strutture alberghiere, questa forma di locazione breve rappresenta un’importante fonte di guadagno per molti proprietari di immobili.
Tuttavia, non è tutto oro quel che luccica.
Sono molti i disagi che queste strutture possono arrecare all’interno della compagine condominiale: il via vai degli ospiti negli orari più disparati del giorno e della notte, i rumori e la sporcizia nelle parti comuni.
Insomma, la convivenza del B&B all’interno della compagine condominiale è davvero molto dura.
Ma che cosa dice la legge a tal proposito?
La legge si impegna, da un lato, a garantire il diritto del proprietario di godere e di fare ciò che meglio crede del proprio immobile, dall’altro a tutelare la sicurezza, la tranquillità degli altri condòmini e il decoro dell’intero edificio.
Ma andiamo con ordine. La normativa è molto scarna e frammentata. Non ci resta che fare affidamento al regolamento, bussola che orienta ogni aspetto della vita condominiale.
Fino a qualche anno fa, la giurisprudenza era concorde nel ritenere che le eventuali clausole regolamentari che restringevano i poteri e le facoltà dei singoli condomini ad avviare un’attività di B&B dovevano essere approvate da tutti i condòmini (all’unanimità) e trascritte nei registri immobiliari in modo da essere fatte valere nei confronti di terzi, oltre ad essere espresse in modo chiaro e puntuale, senza lasciare spazio ad alcuna interpretazione.
Di conseguenza, la proverbiale norma “è vietato l’utilizzo degli appartamenti ad uso diverso da quello abitativo” non era sufficiente per impedire ad un condòmino l’apertura di un B&B.
Altro aspetto che veniva valutato con estrema attenzione è la destinazione d’uso abitativo che, a seguito dell’avvio del B&B, non deve esssere alterata.
Di recente, tuttavia, la Corte di Cassazione, con la sentenza n°109/2016, ha fatto un passo indietro, stabilendo che non si possa destinare un appartamento ad “affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast laddove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”.
Di conseguenza, se è presente nel regolamento l’espressione – per quanto generica – “uso diverso da quello abitativo”, le attività di affittacamere, alberghiera e di bed e breakfast sono incompatibili e, quindi, non consentite all’interno dello stabile.
In sintesi: è sufficiente la presenza di una norma del regolamento contrattuale che impedisca, in modo generico, l’apertura di strutture “diverse da quelle abitative” per rendere queste forme di locazione breve illecite e chiederne l’eventuale chiusura.
Nel silenzio del regolamento, invece, ciascun condomino potrà fare ciò che più desidera del proprio appartamento, sempre nel rispetto delle norme regolamentari e di buon senso. In questo caso, ci sentiamo, comunque, di consigliare ai futuri titolari di B&B di dare comunicazione all’amministratore il quale valuterà, caso per caso, se convocare l’assemblea e chiedere l’approvazione.
La partita è, comunque, ancora aperta…
Lo Studio Safoa (Scuola di Alta Formazione per Amministratori) è quello dell’Avv. Palmiro Fronte, nato a Parigi, esperto di diritto condominiale, con uno studio che vanta numerosi dipendenti e collaboratori. L’avv. Fronte è anche docente di materie manageriali, quali motivazione del personale, organizzazione interna, gestione del personale, ecc. Della sua professionalità si sono avvalsi anche diversi politici per le loro campagne elettorali. Nello specifico, la risposta è stata elaborata dall’avv. Chiara Stefanini.
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