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Una sala del Palazzo Visconti, stracolma, con la presenza di un centinaio di persone, è stata allestita per il Convegno “Il grande potenziale inespresso nel real estate”, organizzato da Sif Italia Srl, società all’avanguardia nel settore, che si occupa di amministrazione di condomini e supercondomini e centrali termiche, con l’esperienza di oltre 20000 unità immobiliari. Tra gli attentissimi uditori ci ha fatto piacere notare la presenza di Lucia Rizzi, giovane amministratrice dotata di grande energia ed entusiasmo, molto preparata professionalmente, presidente dell’Anapic, valida associazione di amministratori di recente costituzione.
Il primo conferenziere invitato al microfono, Giorgio Lazzaro, Presidente di Intesa Sanpaolo Casa, affronta il tema della “Gestione del condominio in ottica marketing, come si evolve l’attività al servizio dei proprietari”. Mette in luce tre aspetti rilevanti concernenti la gestione: quello culturale (esistono problemi di percezione culturale), quello relativo alla tecnologia (qui compresi anche gli impianti, riguardanti ad esempio il riscaldamento), quello che abbraccia le varie diversità tra un condominio e l’altro (vedi ad esempio certe problematiche che coinvolgono i condomini di lusso e che in diversi casi non si traducono in criticità. Sottolinea l’importanza dei servizi sociali, di capitale priorità. In particolare la Cina li sta curando con molta attenzione. E’ del parere che si debba insistere sulla personalizzazione dei servizi, cercando di migliorarli sotto ogni profilo.
Prende poi la parola Gianandrea Ciaramella, docente presso il Politecnico di Milano, che svolge il tema “Quale innovazione nel real estate italiano”. Ancora prima di concentrarci sugli immobili, si dovrebbe comprendere la personalità di coloro che li abitano, i quali possiedono spesso caratteristiche umane diverse. Passa poi in rassegna alcune categorie di cittadini, soffermandosi in particolare sui giovani e giovanissimi che appartengono alla generazione “Z”. Per loro, l’acquisto di un appartamento spesso non costituisce una priorità. Per contro, il servizio di qualità offerto, risulta essere più importante del possesso dell’immobile. Cita ad esempio alcune start up, che erogano servizi innovativi affidandosi a tecnologie intelligenti. Esse riescono ad introdursi anche presso aziende ben strutturate.
Per quanto riguarda gli immobili, segnala che le attrattive sono diverse tra città e città: bene ad esempio Roma e Milano, meno bene Torino. Succede che in certe aree, per motivi diversi, maturino prezzi decisamente bassi, che risultano particolarmente appetibili per acquirenti tedeschi e per altri stranieri.
Stefano Bignamini, docente presso l’università di Pavia, affronta l’argomento “Cooperative di abitazione, housing sociale, tra crisi e prospettive di sviluppo”. Dando uno sguardo alle cooperative e osservando il profilo politico di cui esse appaiono intrise, si potrebbe affermare che si va verso un futuro dai colori abbastanza incerti. Traccia storicamente una descrizione degli elementi di forza, validi in passato, ed elementi di debolezza che riguarderanno con ogni probabilità il futuro. Ricorda, a proposito degli elementi permeati di forza vera, una Cooperativa nata a Bologna nel 1860 che poi fonderà una società di mutuo soccorso, a favore della classe operaia.
Nel 1884 nasce una Cooperativa per la ristrutturazione e il risanamento per case destinate agli operai. A Milano sorge la Società Umanitaria che crea case in via Solari, anch’esse assegnate agli operai. Nel 1893, sempre a Milano, prendono il via iniziative bancarie a sostegno del mondo dell’abitazione.
I momenti di crisi iniziano negli anni Ottanta e Novanta del secolo scorso. Si vendeva l’immobile sulla carta, quando esisteva soltanto il terreno su cui costruire. Si espande il prestito sociale e ciò crea una situazione non più facilmente controllabile. Le tre Cooperative fondate rispettivamente nelle zone Nord Est, Ovest – Sud Ovest e Sud di Milano, evidenziano interessi contrastanti e capitali a rischio. Come uscirne ? Forse, occorre fare alcuni passi indietro per poi farne altri in avanti.
E’ poi la volta di Francesco Di Castri, presidente della Sinteg, azienda che si occupa di servizi immobiliari integrati per la gestione del condominio. Egli sviluppa il tema ”Logiche gestionali evolute, applicate al condominio della Signora Maria“. Di Castri aveva svolto la professione di amministratore condominiale sino al 2009. Rileva che i requisiti di un valido amministratore si inquadrano in uno scenario globalizzato ed è assurdo esprime un giudizio ben qualificante sull’amministratore stesso solo perché ha frequentato corsi per un totale di quindici ore…
Interessante il quadro che la Signora Maria espone sul conto dell’amministratore-tipo: si lamenta perché non si fa mai trovare. La Signora Maria e il cliente in generale non sono soggetti ad una sola legge di natura. A ciò che viene oggettivamente percepito come migliore (amministrativamente parlando), ci si abitua subito. E che cosa irrita maggiormente i clienti ? Comporre il numero di una sola linea telefonica disponibile, che risulta quasi sempre occupata. E quando una tubazione si rompe alle ore 22 del venerdì ? E se i prezzi dei servizi proposti dall’amministratore risultano elevati ? Per non parlare della mancata assunzione di responsabilità, dei tempi assai lunghi per la definizione dei sinistri, della mancanza di assistenza per i problemi all’interno delle abitazioni, dell’invio di raccomandate che spesso obbligano a lunghe file alle Poste e così via.
Alessandro De Blasio, responsabile del Progetto Gabetti Condominio, si occupa del tema “Gabetti Condominio: la Rete come scelta strategica per creare valore aggiunto distintivo”. Gestisce ottanta Studi e afferma che gli studi amministrativi devono garantire anzitutto competenza, fiducia e know how. Si dovrà sempre inserire una corretta e intelligente cerniera tra chi chiede aiuto e chi è in grado di venire loro incontro, tenendo presente che le soluzioni complesse devono essere trovate da chi possiede le necessarie esperienze. E a proposito di Reti, queste devono essere costituite solo da imprenditori indipendenti.
A conclusione del Convegno, ha ricevuto scroscianti applausi Luca Giuseppe Reale Ruffino, Amministratore Delegato di Sif Italia, autore del “sofferto” libro “L’incubo di un c….”, ove viene narrata con dovizia di particolari la sua angosciante odissea vissuta a livello giudiziario, risoltasi positivamente come doveva essere, “perché il fatto non sussiste”.
