della Redazione
La formazione è da sempre uno degli aspetti più importanti ai quali l’Anaci riserva particolare attenzione. L’Anaciday è l’evento che rappresenta il momento più significativo tra le numerose attività culturali e formative messe in atto dalla associazione.
26 e 27 gennaio: due giorni di intensi lavori con interventi di relatori e professionisti del settore che contribuiscono a fornire gli elementi utili per migliorare la professionalità degli amministratori, al di là delle disposizioni legislative (D.M. 140/2014) che lo richiedono espressamente.
Gli interventi iniziali dei responsabili della Associazione, Francesco Burrelli (Presidente Nazionale), Claudio Bianchini (Presidente Regionale) e Leonardo Caruso (Presidente Provinciale) hanno tutti sottolineato il grande impegno per contribuire alla crescita culturale e professionale degli amministratori. Il dr Burrelli, in particolare, ha confermato che sono ormai più di 1000 i soci ANACI che si sono certificati , in base alla tecnica UNI in materia di amministrazione condominiale e immobiliare, ed entro il 2018 prevede che si arriverà alle 2000 unità.
L’avvocato Eugenio Correale, che ha coordinato i vari interventi, ha illustrato l’ampliamento della attività formativa dell’associazione, con una programmazione ancora più ampia e articolata che favorirà la frequenza ai corsi, consentendo un più rapido conseguimento dei requisiti di aggiornamento professionale.
D’altra parte, la figura dell’amministratore deve essere in possesso di una serie di conoscenze molto ampia: che riguardano tematiche economiche, tecniche, giuridiche, fiscali, relazionali. Senza contare la necessità di saper gestire i servizi tecnologici e strutturali negli edifici, affrontando sia problemi legati alla manutenzione, alla sicurezza e al risparmio, che quelli più innovativi, relativi all’energia, alla domotica, ecc.
I temi affrontati durante il convegno di studi
Davvero numerosi e interessanti i contributi dei relatori che si sono susseguiti sul palco. Di seguito, per ragioni di spazio, segnaleremo in modo sintetico i temi affrontati, che potranno essere approfonditi da chi è interessato nelle sedi più opportune.
Il prof. Ugo Carnevali, già Ordinario di Istituzioni di Diritto Privato presso l’Università Statale di Milano, si è soffermato sul problema della personalità giuridica del condominio, distinta da quella dei propri partecipanti, che fino a qualche tempo fa era considerato un ente sprovvisto di tale caratteristica. Varie sentenze e interventi della Cassazione hanno peraltro riconsiderato tale posizione a favore di una autonomia o attenuata soggettività giuridica del condominio, soprattutto dal momento in cui si è stabilita la pignorabilità del conto corrente del condominio.
Sul tema del conto corrente condominiale e la possibilità di sconfinamento, la riferibilità del protesto degli assegni all’amministratore, ha parlato il dottor Giacomo Rota, magistrato della sesta sezione del Tribunale di Milano. Siamo di fronte ad argomenti sui quali le sentenze offrono soluzioni controverse. Ad esempio, si è ritenuto che il conto corrente condominiale costituisca la prima garanzia per i creditori del condominio stesso e questi ultimi potrebbero addirittura scegliere se agire per l’intero nei confronti del condominio (pignorando il conto corrente condominiale) o, parziariamente, nei confronti dei singoli condomini.
Sull’argomento della successione dell’amministratore, gli obblighi dello stesso e le attività dell’amministratore entrante ne ha parlato il dottor Marco Manunta, magistrato Presidente della tredicesima sezione del Tribunale di Milano. Egli ha citato un caso specifico, ricordando che il passaggio delle consegne e la trasmissione della documentazione all’amministratore subentrante è un obbligo che può essere sanzionato anche penalmente.
Altro tema riguarda la possibilità di procedere alla nomina dell’amministratore giudiziario, quando l’assemblea del condominio non riesce a farlo. Si tratta di situazioni che si verificano spesso nella realtà; infatti, basta pensare all’ipotesi nella quale per nominare l’amministratore servono i millesimi di un proprietario, il quale è restio a nominare l’amministratore, perché moroso e, quindi, è cosciente che facendo nominare l’amministratore riceverà i decreti ingiuntivi per il pagamento delle spese condominiali, oppure, si potrebbe pensare all’ipotesi in cui, il vecchio amministratore si dimette e l’assemblea (per inerzia) non si riunisce e non nomina un sostituto.
Il prof. Gianfranco Gaffurri, già ordinario di Diritto Tributario presso l’Università di Milano, si è invece soffermato sul bonus ristrutturazione e sulla detrazione fiscale (scomputo dell’Irpef dovuta). Oltre a questa agevolazione si è accennato anche al bonus mobili, al bonus energia e al bonus verde che è una novità assoluta e riguarda la sistemazione a verde delle parti comuni di edifici immobiliari. Né si è taciuto di alcune incongruenze sui tempi di presentazione della dichiarazione e il relativo pagamento.
Altro argomento delicato è la possibilità che il titolare teorico di un credito esigibile per una detrazione possa trasferirlo a un terzo. E si è disquisito sulla cessione a titolo gratuito e oneroso, sottolineando la diversità tra contribuente capiente o meno.
Altro tema decisamente di attualità è stato quello riguardante lo stalking, sul quale è intervenuto l’avv. Gabriele Minniti, consigliere dell’Ordine degli Avvocati di Milano. Il fenomeno riguarda particolarmente le donne ed è diventato di attualità dopo il 2009 con la legge che lo ha regolamentato, mentre prima era considerato un reato di tipo bagatellare. Nel caso specifico si è parlato di stalking condominiale, esaminando la fattispecie degli atti persecutori messi in atto, anche utilizzando i media (cyberstalking), l’eventuale risarcimento dei danni, ecc.
L’avv. Fausto Moscatelli, Direttore del Centro Studi Anaci di Varese, ha toccato un altro tema molto sensibile, quello che riguarda gli infortuni sul lavoro e le sanzioni penali previste. In particolare, si è esaminata la possibilità di infortuni che potrebbero verificarsi per il personale di imprese a cui è stato affidato l’appalto di lavori condominiali. In questo caso, oltre ai controlli sull’affidabilità della società appaltatrice, occorre che il committente fornisca ove ne sia in possesso precise indicazioni sui rischi specifici, visto che ha una responsabilità generica su quanto può accadere.
Sulla durata dell’incarico dell’amministratore condominiale, previsto dall’art. 1120, comma 1°,cioè un anno che si intende rinnovato per uguale durata, ha fornito un contributo l’avv. Gianvincenzo Tortorici, analizzando recenti sentenze. Pare che la prevalenza delle opinioni sia quella che voglia che il contratto si rinnovi illimitatamente finché l’assemblea dei condomini non decida di proporne la revoca.
L’avv. Giorgio Galetto, condirettore del Centro Studi Anaci, si è concentrato sul problema della ripartizione delle spese condominiali relative ai rifacimenti di balconi. Come noto i balconi non rientrano in generale tra le parti comuni dell’immobile, ma se può essere dimostrato che svolgono una funzione estetica della facciata rendendola più gradevole, vengono considerati parti comuni, con le conseguenze del caso.
Non meno interessante il problema che riguarda la veridicità dell’attestato di certificazione energetica (APE), di cui ha parlato l’avv. Alessandro Colombo. Uno dei primi controlli per verificare la possibile scarsa attendibilità del documento è controllarne il costo. Ci sono sul mercato proposte a prezzi troppo bassi che non forniscono le necessarie garanzie. La cosa può essere pericolosa anche a livello finanziario quando un’eventuale contestazione che porti a riconoscerne l’inattendibilità può, come è già successo, provocare una riduzione anche sensibile (10%) del prezzo dell’immobile venduto.
Il compenso dell’amministratore è altro tema delicato che l’avv. Marina Figini esamina con attenzione, ricordando il carattere contrattuale del rapporto tra amministratore e condomini e sulla necessità di rispettare un comportamento deontologico nello stabilire il compenso e nel determinare analiticamente l’importo dovuto. In caso contrario, anche la delibera è nulla.
L’avv. Fausto Moscatelli esamina il caso in cui un condomino chieda il distacco dal servizio centrale di riscaldamento relativamente a un impianto centralizzato. La legislazione in questa circostanza non è molto chiara. Sono sorte molte domande e dubbi irrisolti che vanno visti di volta in volta e a seconda della fattispecie.
Per conto dell’avv. Maria Luigia Alani, che non era presente, l’avv. Correale, ha letto alcune considerazioni sul tema della revoca della nomina dell’amministratore di fronte a un suo comportamento negativo. A questo proposito si è esaminata anche la possibilità di pignoramento del c/c condominiale.
L’incontro si è poi concluso con un intervento del Presidente Francesco Burrelli che ha parlato del futuro Anaci, auspicando che si operi una vera e propria “rivoluzione culturale” degli amministratori, i quali sempre di più dovranno acquisire competenze specifiche per consolidare la loro professionalità. In questa operazione, un ruolo strategico è destinato all’Anaci che dovrà avere la possibilità, tra le altre cose, di chiedere un accreditamento al parlamento Europeo per poter operare nelle Commissioni che decidono su temi di rilevanza condominiale, in modo che sia più facile e rapido il contributo e il recepimento delle normative europee.
Un finale teatrale ha chiuso la serata. E’ stato infatti presentato un simpatico spettacolo intitolato “Homo Condomini Lupus”, durante il quale gli attori hanno rappresentato una riunione condominiale-tipo, descrivendo con ironia tutte le intemperanze dei condomini e l’atteggiamento piuttosto distratto dell’amministratore. Sulla sostituzione della caldaia non si riesce a prendere una decisione e nel frattempo succede l’imprevisto: la caldaia esplode e provoca una strage. I condomini tornano in scena come angeli ma, ancora una volta, torneranno a litigare. Come se questo fosse il loro eterno destino.
Seconda giornata del Convegno Anaci 2018
Quasi con sorpresa, la sala dei convenuti ha fatto registrare l’en plein anche nella seconda giornata, segno evidente che gli argomenti trattati e da trattare hanno rivestito particolare importanza.
Ha preso la parola per prima l’avvocatessa Marina Figini, la quale ha discusso sull’invalidità delle delibere assembleari per vizi del procedimento e per sconfinamento dei poteri. Ha precisato che, in fase di convocazione dell’assemblea, va osservata la “forma”, costituita dalla modalità del soggetto che implica pure garanzia, nonché il “procedimento”, ossia un insieme di più soggetti. Chiarito che “forma” non ha nulla a che vedere con formalismo, segnala che deve essere prestata la massima attenzione nel fissare la data in cui si svolge l’assemblea, poiché una tardiva convocazione potrebbe provocare un annullamento della stessa. Da qui la necessità che l’avviso di convocazione debba scattare con opportuno anticipo. Le modalità di convocazione sono note: a mezzo raccomandata, fax, posta elettronica certificata e pure consegna a mano.
Per quanto riguarda lo sconfinamento dei poteri, cita l’articolo 1135 del Codice Civile relativo alle attribuzioni dell’assemblea dei condomini, sottolineando che l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria a meno che rivestano carattere d’urgenza.
E’ competenza dell’assemblea, ad esempio, installare videocamere, varare tabelle millesimali, senza tuttavia sconfinare dai propri limiti che la legge prevede. Ha la possibilità di confermare l’amministratore, di approvare il preventivo delle spese necessarie nel corso dell’anno, di approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e dare il via alle opere di manutenzione straordinarie costituendo tuttavia, obbligatoriamente, un fondo speciale.
Si è poi intrattenuta sugli atti da considerare nulli, ossia privi dei suoi elementi essenziali. Sussistono delibere annullate perché contrarie al regolamento condominiale. Quando si può impugnare una delibera? Le occasioni che possono presentarsi sono diverse, ma occorre anzitutto dimostrare l’interesse ad agire da parte di coloro che propongono l’impugnazione.
Si può incorrere nell’annullabilità quando, ad esempio, le spese vengono ripartite in modo non corretto o quando le tabelle millesimali non rimangono entro i confini fissati dal Codice Civile.
Quando invece una delibera può essere considerata nulla? Ad esempio, quando manca la specifica del compenso dell’amministratore. Nella parte finale del suo intervento, l’avvocatessa elenca diversi esempi di invalidazione delle delibere.
Segue, da parte del geometra Claudio Bianchini, la presentazione del Dottor Fabrizio Sala, vice Presidente della Regione Lombardia e Assessore alla Casa, il quale evidenzia l’importanza dell’Anaci per qualsiasi forma di collaborazione. E’ poi la volta dell’ingegner Francesco Burrelli, Presidente Nazionale Anaci, il quale conia per l’Associazione un significativo motto: “Lavorare a programmazione”, auspicando al tempo stesso, per gli amministratori, un ulteriore rafforzamento della loro professionalità.
L’avvocato Luca Saccomanni affronta il tema relativo all’aspetto e al decoro architettonico, affermando che il contenzioso riguardante questi due fattori è particolarmente ricco. Premesso che l’estetica dell’edificio va senz’altro tutelata, sottolinea che occorre prestare attenzione alle possibili innovazioni che possono alterare il decoro dello stabile, non soltanto riguardante la facciata ma tutti gli altri lati. Quando sono legittime le modificazioni proposte dal singolo condomino? Vengono citati diversi esempi menzionando, tra l’altro, l’art. 1122 bis, che si occupa di impianti di ricezione radiotelevisiva. Sussiste poi il delicato argomento riguardante le sopraelevazioni (art.1127). Non è assolutamente consentito creare disarmonie che possano alterare le caratteristiche originali dell’edificio. Insomma, l’armonia di una costruzione non deve essere disturbata e ogni possibile modifica non deve affatto influire sull’estetica del fabbricato. Una modifica può essere effettuata solo se compensata da un’utilità maggiore.
Prende poi la parola l’assessore all’Urbanistica Pierfrancesco Maran, il quale si scusa anzitutto per l’assenza del sindaco di Milano, in questi momenti assai impegnato. Ringrazia i vertici associativi per l’invito e precisa che la collaborazione con Anaci è assai importante. Si augura che i tavoli di lavoro possano essere incrementati per il prossimo futuro, al fine di aiutare a gestire ancora meglio le varie opportunità. Ha poi fatto cenno all’inquinamento, da veicoli e da riscaldamento, che abbraccia purtroppo non soltanto Milano, ma anche tutta la pianura padana. Si spera di sconfiggerlo, tra l’altro, inserendo molto più verde nei nostri territori, grazie anche ai sei scali ferroviari, ora dismessi, che possono ospitare in notevole quantità alberi e prati.
Sulla contabilità condominiale interviene il Dottor Luigi Donzelli del Centro Studi Anaci di Milano. Precisa che le componenti contabili sono tre: situazione patrimoniale, finanziaria e conto economico. La ragioneria fissa le sue regole in modo esatto e in questo contesto non vi è spazio per la soggettività. Si deve prestare attenzione affinché le operazioni relative ad ogni forma di registrazione debbano essere eseguite con la massima regolarità. Anche se qualcuno non volesse prendere in considerazione il metodo della partita doppia, si accorgerebbe, in ultima analisi, che tale metodo non può essere snobbato. La situazione “crediti e debiti” non è rinviabile alla fine della gestione, ma questa deve sempre risultare allineata e soprattutto consultabile giornalmente. Dopo aver spiegato il concetto che comprende la “nota sintetica esplicativa”, raccomanda una precisa gestione dello scaduto nonché un corretto registro di contabilità che, volendo, può pure essere inserito on-line.
L’avvocato Ermes Gallone intrattiene i convenuti sul condominio e sul supercondominio, precisando anzitutto che si tratta di due identità assolutamente diverse. Infatti, a differenza del condominio, il supercondominio si riferisce ad una pluralità di edifici, comprendenti condomini ben distinti tra loro.
La giornata si conclude con i saluti porti all’assemblea da parte del Dottor Leonardo Caruso, Presidente Provinciale Anaci Milano, dell’Avvocato Eugenio Correale, Centro Studi Anaci Milano, e dell’Ingegner Francesco Burrelli, Presidente Nazionale Anaci.
