Redazione –
Siamo lieti di presentarvi una nuova rubrica nella quale un importante Studio di avvocati fornisce risposte a quesiti su alcuni interessanti problemi condominiali.
Lo Studio Safoa (Scuola di Alta Formazione per Amministratori) è quello dell’Avv. Palmiro Fronte, nato a Parigi, esperto di diritto condominiale, con uno studio che vanta numerosi dipendenti e collaboratori. L’avv. Fronte è anche docente di materie manageriali, quali motivazione del personale, organizzazione interna, gestione del personale, ecc. Della sua professionalità si sono avvalsi anche diversi politici per le loro campagne elettorali. Nello specifico, la risposta al quesito è stata elaborata dall’avv. Chiara Stefanini.
Spettabile Redazione,
nel mio condominio continuano a ripartire le spese dell’acqua per teste, ovvero per il numero di persone residenti in ogni appartamento. È giusto questo criterio?
In realtà, no.
La ripartizione dei consumi dell’acqua condominiale si basa sui millesimi di proprietà: ogni condomino, insomma, dovrebbe pagare in ragione della tabella di proprietà, salvo che nelle unità immobiliari siano installati dei contalitri che consentano un’esatta lettura dei metri cubi consumati.
In verità, ogni criterio (per teste o per millesimi) è di per sé imperfetto: vi sono persone residenti nel condominio che trascorrono sei mesi in una seconda casa, così come vi sono familiari conviventi che, di fatto, non risiedono nel condominio.
Si tratta pertanto di scegliere il criterio più idoneo in astratto da applicare.
Per questo, il contalitri resta il sistema più certo, ma di difficile installazione: spesso il flusso d’acqua dell’acqua giunge nell’abitazione da due o più montanti diversi.
In ogni caso il contalitri è da preferire nelle utenze commerciali (bar, ristoranti, parrucchieri) per via dei consumi diversificati rispetto agli usi domestici.
Il criterio di riparto dell’acqua sanitaria è un diritto disponibile (cioè rinunciabile) che le parti possono regolare convenzionalmente: ecco perché il regolamento contrattuale del condominio può stabilire criteri particolari in grado di derogare quelli normativi.
In sostanza, la gerarchia dei criteri di riparto resta la seguente:
1° regolamento contrattuale;
2° contalitri che misura gli effettivi consumi idrici;
3° millesimi di proprietà.
In nessun caso è contemplato il computo per teste.
La Cassazione con sentenza n°17557 del 1° agosto 2014 (solo per citarne una delle tante) ha confermato tale gerarchia, specificando che “le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo, se questo è rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche” ed escludendo, in ogni caso, il riparto in proporzione al numero di occupanti per abitazione.
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