Quesito condominiale: sotto il balcone, pizzeria con immissioni intollerabili

A cura della Redazione –

Lo Studio Safoa collabora con il “Mirino” per fornire risposte a quesiti su alcuni interessanti problemi condominiali. Ecco un’altra domanda che abbiamo raccolto da un nostro Lettore.

Spettabile redazione,

sotto il mio balcone, vi è una pizzeria, da cui fino alle undici di sera provengono rumori e fumi molesti. Ho chiesto al proprietario di ridurre tali inconvenienti ma senza esito e sono costretto a rinunciare all’uso del mio bel balcone. Come posso agire? Devo comunicarlo all’amministratore?

 

L’art. 844 c.c. stabilisce che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

La norma contempla due ipotesi: le immissioni tollerabili e le immissioni intollerabili.

Le prime sono lecite e, pertanto, al proprietario che subisce l’immissione non si deve alcunché.

Per quanto riguarda, invece, le immissioni intollerabili, bisogna fare un ulteriore distinguo.

Esistono immissioni che, pur venendo superata la normale tollerabilità, sono considerate lecite e viene riconosciuto a chi le subisce un indennizzo. Il caso più noto è proprio quello delle attività produttive.

Di contro, per le immissioni intollerabili illecite, può essere chiesto non solo un indennizzo, ma anche la cessazione immediata della medesima.

In assenza di un criterio universale e assoluto che definisca il concetto di “normale tollerabilità”, tuttavia, è molto difficile valutare se l’immissione possa considerarsi tollerabile o meno.

Sarà il Giudice a stabilire, caso per caso, alla luce della condizione dei luoghi, degli orari e dell’intensità dell’immissione, se la stessa possa ritenersi tollerabile o meno.

Tuttavia, è opportuno ricordare che, nel condominio, l’amministratore non è il poliziotto dello stabile, non deve “entrare” in questioni che riguardano i soli privati.

In caso di suoni, rumori, odori che non si riescono a tollerare, è il singolo condòmino il solo a rivolgersi al vicino chiedendo la cessazione delle immissioni e, nel caso in cui le immissioni continuino, a promuovere una causa avanti al Giudice di Pace il quale, discrezionalmente e alla luce di una perizia, potrà valutare se l’immissione possa essere tollerata o debba cessare.

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Safoa è una Scuola di Alta Formazione per Amministratori, che vanta numerosi associati. L’Avv. Palmiro Fronte, nato a Parigi, esperto di diritto condominiale, ne è il Responsabile Scientifico. L’avv. Fronte è anche docente di materie manageriali, quali motivazione del personale, organizzazione interna, gestione del personale, ecc. Della sua professionalità si sono avvalsi anche diversi politici per le loro campagne elettorali. Nello specifico, la risposta è stata elaborata dall’avv. Chiara Stefanini.

 

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