2 quesiti condominiali: spese di manutenzione e condomino moroso

A cura della Redazione –

Lo Studio Safoa collabora con il “Mirino” per fornire risposte a quesiti su alcuni interessanti problemi condominiali. Ecco un’altra domanda che abbiamo raccolto da un nostro Lettore.

Spettabile redazione,

come vengono ripartite le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai?

L’art. 1125 c.c. stabilisce che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del paino superiore la coeprtura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

La norma non si applica nel caso in cui la terrazza di proprietà di un unico condòmino svolga la funzione di copertura dell’appartamento sottostante (cosiddetta terrazza a livello), perché in questo caso opera l’art. 1126 c.c.

Quali strumenti ha l’amministratore per ottenere il pagamento forzoso delle spese condominiali?

L’art. 1129 c.c. stabilisce che l’amministratore di condominio ha il preciso obbligo di attivarsi per il recupero delle quote condominiali “entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea”.

L’assemblea è la sola che, alla luce dell’entità del debito, potrà valutare se concordare piani di rientro con il condòmino moroso.

Se l’amministratore, in assenza della predetta dispensa, non si attiene al termine dei sei mesi, potrà essere chiamato a risponderne dinanzi all’assemblea ed essere revocato dalla stessa.

L’art. 63 Disp. Att. c.c. spiega, invece, come procedere per la riscossione del credito nei confronti del condòmino moroso ed offre all’amministratore (o meglio al Legale

del condominio incaricato dall’amministratore) uno strumento agile e veloce: il ricorso per decreto ingiuntivo.

Senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea, l’amministratore si rivolgerà al legale del condominio il quale depositerà avanti al Giudice competente un ricorso con il quale verrà ordinato al condòmino moroso l’immediato pagamento delle spese condominiali scadute e non corrisposte.

I documenti che, obbligatoriamente, dovranno essere allegati al ricorso sono: la delibera di approvazione del consuntivo e del preventivo e relativo riparto, il consuntivo e il preventivo con relativo riparto, l’(eventuale) diffida o sollecito di pagamento.

Il Giudice, accertata la presenza del debito, emetterà decreto ingiuntivo nei confronti del condòmino moroso, ingiungendo allo stesso l’immediato pagamento delle spese condominiali e delle spese processuali sostenute dal condominio.

Si segnala che il medesimo art. 63 Disp. Att. c.c. stabilisce che, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Questa norma, tuttavia, lascia molti dubbi e perplessità sulla sua stessa applicazione: secondo giurisprudenza e dottrina costante, infatti, l’amministratore non potrebbe autonomamente e discrezionalmente “staccare” le utenze senza prima ricorrere al Tribunale.

Sarà, infatti, il Giudice a valutare, caso per caso, se è possibile interrompere le utenze al condòmino moroso

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Safoa è una Scuola di Alta Formazione per Amministratori, che vanta numerosi associati. L’Avv. Palmiro Fronte, nato a Parigi, esperto di diritto condominiale, ne è il Responsabile Scientifico. L’avv. Fronte è anche docente di materie manageriali, quali motivazione del personale, organizzazione interna, gestione del personale, ecc. Della sua professionalità si sono avvalsi anche diversi politici per le loro campagne elettorali. Nello specifico, la risposta è stata elaborata dall’avv. Chiara Stefanini.

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