Intervista a Leonardo Caruso, Presidente ANACI

di Ugo Perugini

Leonardo Caruso, che avevamo intervistato nel giugno dello scorso anno, è stato riconfermato alla Presidenza provinciale dell’ANACI per un altro quadriennio. Si tratta di un professionista che ha dato dimostrazione di saper guidare con entusiasmo, capacità e intelligenza la prima associazione italiana, non solo per data di costituzione e numero di associati ma soprattutto per il valore dei consulenti che ne fanno parte.

Ora Leonardo Caruso si accinge ad affrontare anche per i prossimi quattro anni una fase delicatissima di trasformazione culturale che riguarda la figura dell’amministratore condominiale, un lavoro che oggi non può più essere concepito come un’attività “fai da te” perché richiede una ampia serie di competenze e soprattutto capacità di aggiornare le proprie esperienze e conoscenze e, non ultima, una grande passione.

Caruso
Leonardo Caruso, presidente ANACI Milano

Il patrimonio edilizio immobiliare è un bene da amministrare con cura, poiché incide sul benessere e la serenità della comunità. Per gestire immobili e condomini è indispensabile la conoscenza di materie multidisciplinari che riguardano diritto, contabilità, fisco, sicurezza, manutenzioni e ristrutturazioni, certificazione e risparmio energetico, ecc.; insomma l’amministratore deve essere un vero esperto in “scienza dell’amministrazione di beni privati”.

E l’impegno dell’ANACI, guidata da Leonardo Caruso, è proprio quello di raggiungere questi obiettivi, non solo seguendo ma, se possibile, anticipando l’evoluzione di una professione attraverso iniziative formative, soprattutto mirate ai giovani, che possano garantire ai clienti finali, cioè i condomini, la sicurezza che il patrimonio di cui dispongono sia affidato in buone mani e amministrato nel modo migliore.

Rispetto alla necessità di rendere la figura dell’amministratore condominiale sempre più professionale, cosa sta facendo l’ANACI?

Come Associazione abbiamo fatto una scelta importante: abbiamo allontanato gli associati che non avevano ottenuto i requisiti per l’abilitazione alla professione di amministratore di condominio. Ma la decisione, che potrebbe apparire in qualche modo impopolare, nasce da una valutazione di fondo dalla quale non si può prescindere: se vogliamo salvaguardare la figura dell’amministratore, considerandola alla stregua degli altri professionisti (avvocati, ingegneri, architetti, commercialisti, ecc.) bisogna tutelarne la qualità, occorre onorarne la deontologia. L’amministrazione non si può più reggere sulle regole del “buon padre di famiglia” deve contemplare i principi di competenza che possono essere assolti solo attraverso una costante e mirata azione di aggiornamento. Riconosco che sia stata una scelta coraggiosa e in netta controtendenza (altre associazioni non l’hanno fatto o tardano ad allinearsi) ma occorre partire dalla convinzione del ruolo svolto dall’amministratore che è quello di affrontare le sfide della quotidianità ma anche di guardare più in là, all’interesse della collettività, considerando che mantenere e generare valore dai beni, spesso di grande valore, che vengono amministrati contribuisce anche alla riqualificazione del territorio, al rilancio dell’economia, ad alimentare una filiera che dipende dal settore immobiliare.

Qual è stata la reazione a questa decisione?

Senza dubbio molto positiva. Sia internamente, perché i soci che sono in regola con l’aggiornamento professionale mal sopportavano la presenza nell’associazione di elementi che non sentivano la necessità di mantenere elevato il livello delle loro competenze. Ma la reazione positiva si è avuta anche all’esterno perché si è decisamente rafforzata la posizione e l’immagine dell’ANACI nei confronti dei consumatori, cioè dei condomini. Personalmente, credo che la storia confermerà la correttezza di questa scelta, soprattutto quando si ridurranno o scompariranno del tutto casi di irregolarità o comportamenti impropri, purtroppo oggi ancora frequenti e prevarrà una mentalità sempre più improntata all’etica e alla trasparenza.

E veniamo alla formazione. Quanto è importante e come contribuisce ANACI?

Oggi, la formazione è fondamentale. Purtroppo, ancora, non se ne percepisce appieno l’importanza e la necessità. Si tratta di una sfida culturale che richiede tempo anche per poterci allineare agli standard europei, che prevedono un insegnamento di livello universitario, decisamente più elevato di quello italiano. Il programma di formazione nazionale richiede, infatti, la frequenza di un corso iniziale per un totale di 72 ore e almeno 15 ore all’anno per l’aggiornamento. ANACI, in netta controtendenza, e con l’intento di potenziare questo aspetto, propone corsi di 100 ore, con l’obbligo di sostenere con successo gli esami finali.

Bisogna, poi, ripensare alla figura dell’amministratore di condominio in un’epoca in cui le trasformazioni tecnologiche, normative, fiscali, ecc. sono continue. Un tempo, si poteva fare riferimento a figure di tecnici, di volta in volta coinvolti in qualche attività specifica. Oggi, non sarebbe possibile demandare ad essi certe decisioni, perché in capo all’amministratore si sono riversate precise responsabilità alle quali occorre far fronte e sulle quali è necessario prendere in autonomia una decisione. Per questo motivo, diventa indispensabile che l’amministratore si tenga al corrente ogni giorno, in ogni settore delle diverse attività che coinvolgono la gestione di un condominio, se vuole restare al passo con i tempi e offrire una prestazione che garantisca la massima professionalità.

Ora veniamo a una domanda un po’ delicata: dal punto di vista dell’aggiornamento professionale in Italia gli amministratori condominiali a che punto sono?

anaci-amministratori-condominialiPosso dire con orgoglio che tutti gli associati ANACI oggi hanno i necessari requisiti professionali per poter svolgere la loro attività. Altrettanto non posso dire per gli altri. A più di tre anni dall’entrata in vigore del regolamento del Ministero di Giustizia, credo che siano ancora molti coloro che non hanno le carte in regola per esercitare in modo qualificato la professione, non avendo frequentato alcun corso di aggiornamento. Ricordo che il legislatore ha previsto che l’amministratore ogni anno aggiorni le proprie competenze in un corso con esame, però non ha previsto alcun criterio specifico volto alla verifica e al controllo della effettiva formazione e al loro aggiornamento.

Cosa significa questo? Che il compito di controllo è lasciato ai clienti-condomini. Ma, sappiamo che i condomini raramente si interessano a questi aspetti e non verificano se l’amministratore sia o meno in possesso dei requisiti professionali richiesti, compresa l’attività di formazione/aggiornamento richiesta. Bisogna anche dire però che, in base al DM 140, art.71 bis, l’amministratore è tenuto ad allegare all’offerta di nomina o riconferma dell’ incarico l’attestato comprovante il superamento dell’esame finale del corso di aggiornamento al quale ha partecipato.

I condomini, che sono i principali destinatari dei servizi e delle prestazioni professionali degli amministratori e hanno tutto l’interesse a farsi amministrare da professionisti in regola con le leggi, dovrebbero, quindi, effettuare sempre questo controllo, in quanto in assenza di tale documento, i contratti di incarico risulterebbero nulli. Facciamoci questa domanda: chi affiderebbe l’amministrazione della propria casa, che ha richiesto anni di sacrifici per l’acquisto e fa parte del proprio patrimonio famigliare, al primo venuto, senza alcuna competenza?

Dopo le elezioni, le forze che hanno ottenuto più voti stanno cercando di creare un nuovo governo. Nell’attesa, cosa auspica dalle Istituzioni la sua Associazione?

Vorrei che fosse riservata maggiore attenzione al ruolo dell’amministratore condominiale, anche in considerazione del fatto che in Italia, quasi l’80% della popolazione possiede un immobile. Lo Stato, inoltre, dovrebbe sostenere l’evoluzione tecnologica anche in questo settore, tenendo conto del fatto che quasi il 70% degli immobili presenti nel nostro territorio sono stati realizzati prima del 1976. La loro vetustà richiede quindi degli interventi di riqualificazione per la messa in sicurezza, anche dal punto di vista sismico, e in seguito si potrà pensare all’introduzione di  energie rinnovabili. Questi interventi potrebbero essere importanti per contribuire ad una ripartenza economica del Paese, tuttora piuttosto timida.

Penso che sia necessario, in vista di qualsiasi modifica legislativa, che lo Stato o le Istituzioni preposte interpellino direttamente la categoria dei professionisti dell’amministrazione condominiale. Ad esempio, recentemente a Milano il Comune ha messo a punto un “bando caldaie”, con un investimento di un milione e seicentomila euro destinato ai privati per l’efficienza energetica dei condomini. L’operazione è avvenuta senza che nessuno ci interpellasse. Il che significa che il nostro ruolo non viene ancora adeguatamente riconosciuto.

Cosa state facendo nei confronti delle giovani generazioni per sensibilizzarle nei confronti della professione dell’amministratore di condominio?

Abbiamo spesso contatti con le scuole e ci rendiamo conto che i giovani non sanno nulla o sanno poco sulla figura dell’amministratore di condominio. Questo è grave perché quando dovranno acquistare un immobile e affidare la sua gestione a un amministratore, saranno impreparati. Io, come ho già detto in passato, auspicherei un “patentino” per tutti coloro che diventeranno condomini in modo che possano conoscere bene sia i loro diritti ma soprattutto i loro doveri. Se non hai la patente non puoi guidare, se non hai il patentino di “condomino” responsabile non puoi acquistare una casa.

Nel nostro programma che riguarda le scuole, tra l’altro, ci impegniamo a svolgere una azione di educazione civica, utile per responsabilizzare i ragazzi e far comprendere loro l’importanza di avere rapporti più rispettosi tra le persone che vivono nello stesso condominio, riducendo anche la tendenza alla litigiosità spesso capziosa e inutile.

In prospettiva, pensiamo anche alla possibile realizzazione di un corso di laurea (eventualmente triennale) per diventare amministratori immobiliari professionisti, seguito da una periodo di necessario apprendistato sul campo. Crediamo che in futuro questa professione potrebbe svilupparsi sempre di più e che i giovani che oggi sono costretti a lasciare il nostro Paese per andare a lavorare all’estero, potrebbero trovare in questo settore una buona occupazione, con soddisfazioni morali ed economiche non indifferenti. E’ evidente che il bacino di utenza è ancora limitato ma le premesse sono più che positive.

Questo allineerebbe la professione dell’amministratore di immobili agli standard europei, secondo il sistema EQF (European Qualifications Framework) che confronta le qualifiche professionali dei cittadini dei diversi Paesi europei, in base al percorso di formazione, nel quale, attualmente, siamo poco competitivi.

Tante idee, quindi, tanti progetti, tante aspettative che il Presidente Caruso espone con entusiasmo e partecipazione. Si vede che ci crede ed è convinto che l’Associazione che guida sarà in grado di raggiungerli, grazie all’impegno e alla professionalità di tutti i suoi collaboratori.

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