ANACI: Intervista al Presidente Leonardo Caruso (seconda parte)

di Ugo Perugini

La casa è ancora un bene rifiugio? Come aiutare i condomini a scegliere l’amministratore ”giusto”? Perché tanta litigiosità nei condomini? Uno sguardo all’Europa: la figura dell’amministratore di condomini degli altri Paesi.

Nel precedente articolo abbiamo affrontato alcuni temi delicati riguardanti il ruolo dell’amministratore di condomini e la sua professionalità, ora allarghiamo un po’ il discorso affrontando il tema dalla parte del condomino e proponendo una panoramica di confronto con l’Europa.

Esiste ancora il mito della casa come bene rifugio?

Certamente questa idea è molto radicata nel nostro Paese e caratterizza il nostro modo di pensare all’abitare e di vivere il Condominio. È  mancata  però negli ultimi 30 anni  una politica specifica della casa e dei necessari interventi di manutenzione ordinaria e più importante di manutenzione straordinaria delle parti comuni e degli impianti. E così oggi ci ritroviamo con un patrimonio immobiliare in gran parte vetusto, obsoleto, energeticamente non idoneo e necessiterebbe di grandi interventi di ristrutturazione non solo per questioni di sicurezza (pensiamo alle zone sismiche) ma anche per mantenere adeguato il valore della casa che altrimenti diventa un investimento scarsamente redditizio. Soprattutto in questa fase, l’amministratore di condominio deve fornire ai condomini tutta l’assistenza necessaria per accompagnarli in questo processo che interessa l’economia dell’intero Paese.

Una domanda pratica: come fanno i condomini a scegliere l’amministratore giusto?

Ci sono alcuni aspetti da verificare che potremmo definire regole di ingaggio: onestà, capacità e professionalità soprattutto. Per onestà si intende che la persona prescelta disponga dei requisiti necessari di buona condotta, verificabili attraverso precedenti penali, carichi pendenti, ecc. e poi che possieda un’adeguata formazione, esperienza e capacità organizzativa. Da ripetere ogni anno per verificare che l’amministratore sia sempre in possesso dei requisiti previsti dalla Legge. E’ importante, inoltre, che la scelta non si basi soltanto sul fatto che si richieda un onorario più basso: spesso dietro a richieste di compensi molto inferiori alla media si celano personaggi che lavorano con approssimazione e scarsa preparazione. I Condomini hanno a disposizione tutti gli strumenti per tutelarsi ed è assolutamente necessario che ne facciano uso quanto prima e con consapevolezza.

Il condomino non ha comunque un compito facile e spesso sottovaluta questa responsabilità. Che ne pensa?

Sono d’accordo. Paradossalmente (ma poi nemmeno troppo) io sarei del parere che anche chi acquista casa dovrebbe avere una “sorta di abilitazione” prima di diventare condomino a tutti gli effetti. Dovrebbe cioè seguire un corso nel quale gli vengano spiegati i suoi diritti ma anche e soprattutto i suoi doveri. Il più delle volte, i condomini, che provengono dalle più diverse estrazioni sociali e culturali, non sono consapevoli del loro ruolo, non per nulla sono assai frequenti liti anche per minuzie che sfociano in un contenzioso giudiziario davvero enorme.

Quali sono, secondo lei, i motivi di questa litigiosità?

Personalmente ritengo che una delle cause sia la mancanza di senso civico. Nelle nostre scuole non si insegna più educazione civica mentre credo che fin dalle scuole elementari occorrerebbe trasmettere ai giovani i principi di base della convivenza civile, dall’uso oculato dell’acqua, risorsa importantissima, alla raccolta differenziata dei rifiuti, all’uso razionale dell’energia e delle fonti naturali, oltre alle regole di buon vicinato, il rispetto degli altri, del silenzio, degli spazi comuni, della libertà altrui, ecc. Questo vuoto culturale ha di fatto trasferito nell’Amministratore anche il ruolo, non dovuto, di educatore, di mediatore sociale in netto contrasto con la nuova figura professionale attribuitagli dal legislatore.

Vorremmo ora avere da lei una visione più allargata, parlando dell’Europa. Cosa differenzia l’amministratore di condomini italiano da quello delle altre nazioni. Cosa potremmo copiare dagli altri Paesi?

Spinta dalla volontà di ottenere il pieno riconoscimento professionale e giuridico per l’amministratore immobiliare italiano, alla pari delle altre nazioni europee, l’associazione italiana Anaci da molti lustri fa parte dell’Associazione Europea dei Professionisti Immobiliari, oggi denominata CEPI (European Association of Real Estate Professions), con sede a Bruxelles,  che raggruppa 24 associazioni professionali di Amministratori e Agenti Immobiliari di 16 Paesi Europei e la Svizzera (Belgio, Bulgaria, Repubblica Ceca, Germania, Irlanda, Grecia, Spagna, Italia, Lussemburgo, Ungheria, Paesi Bassi, Austria, Polonia, Repubblica Slovacca, Finlandia, Regno Unito, Svizzera). Nel contesto di un’Unione Europea in continua crescita e delle sue regole che continuamente legiferano sulle professioni che si occupano del settore immobiliare, le associazioni nazionali rappresentanti le professioni immobiliari (Amministratori di Condominio e Agenti Immobiliari) hanno deciso di creare una associazione europea con l’obbiettivo comune di proteggere, sostenere e sviluppare la professione immobiliare ed i suoi operatori. Il mercato immobiliare europeo deve fare fronte ad evoluzione costante e complessa legata a molteplici fattori, come l’evoluzione del settore immobiliare, lo sviluppo dei mezzi di comunicazione e le disponibilità finanziarie.  Nuovi prodotti finanziari, nuovi attori, nuovi servizi emergono e si diversificano, rendendo sempre più complesso, il compito dei professionisti immobiliari. In questo contesto, l’azione forte ed omogenea, derivante da un organismo europeo, diventa essenziale per strutturare ed orientare l’evoluzione dei servizi e dei mercati immobiliari.

il CEPI ha confermato come prioritari non soltanto gli obiettivi del rafforzamento delle relazioni di lavoro tra i propri associati, ma anche quelli di promuovere il dialogo tra le istituzioni e le associazioni nazionali e internazionali, promuovere la cooperazione, diffondere le norme deontologiche, rendere più efficace la protezione verso i consumatori, ma soprattutto quelli dell’istruzione e della formazione continua, con affermazione di nuovi standard professionali (EQF  – European Qualifications Framework), e di più pregnanti qualifiche etiche (EPC – European Professional Card).

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Il dottor Leonardo Caruso Presidente dell’ANACI

Qual è la differenza più significativa tra gli amministratori italiani e quelli europei?

Per ragioni storiche, culturali e normative, il presupposto della professionalità viene declinato in modo diverso nelle varie nazioni d’Europa, distinguendosi tra i Paesi dove la professione è regolamentata (Belgio, Spagna, Francia, Lussemburgo, Ungheria, Austria, Polonia, Italia) dagli altri Paesi, dove invece la professione non è ancora regolamentata. Così per esempio in Spagna, chi intende svolgere l’attività di amministratore incontra obbligo d’iscrizione al “Collegio degli Amministratori di Immobili”.

Tuttavia per i laureati in giurisprudenza, economia, architettura e ingegneria l’iscrizione avviene a semplice presentazione di domanda scritta, senza che sia necessario frequentare altri corsi di studio; tale obbligo permane invece per coloro che dispongano di semplice diploma, ai quali è richiesto il superamento di uno specifico di specializzazione. In Francia è stato previsto un particolare patentino rilasciato dalle prefetture francesi e con validità decennale; quanto al titolo di studio la normativa francese appare molto vicina a quella spagnola.

Interessa rilevare che in Francia l’iscrizione obbligatoria per l’esercizio della professione comporta che siano allegati alla domanda anche il certificato di idoneità professionale; l’attestato di copertura assicurativa per responsabilità civile per danni a terzi; l’attestato di garanzia finanziaria; l’iscrizione alla Camera di commercio.

L’obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio vige anche in Germania, Austria, Olanda, Rep. Ceca, Svizzera, mentre la normativa è deficitaria in molti altri paesi.

Tornando in Italia, può ben dirsi che le esigenze di preparazione culturale e professionale sono state tutelate essenzialmente dalle Associazioni degli amministratori, che hanno esercitato autentico e profondo ruolo di supplenza rispetto ai ritardi palesati dall’ordinamento giuridico.

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